„Събеви груп“ ООД е семейна компания за управление на строително-инвестиционни проекти в индустрията, основана през 2015 година от Гена и Илия Събеви. Като професионалисти в тази област Събеви груп имат за задача да преведат инвеститорите през нелекия път от идеята до реализацията и експлоатацията на обекта.
Повече за работата на Събеви груп разказва Гена Събева, управляващ партньор във фирмата
Това, че компанията е семейна, дава много предимства – като гъвкавост и лично отношение към клиента. Имаме клиенти, които започват с въпроса: Нали ще ни обръщате внимание? Искаме да имаме човек, на когото да се обадим, а не да ни пращате при някой друг.
Ние сме вторият най-заинтересован, след инвеститора, строителният проект да бъде реализиран в бюджет и в срок. За нас това е основната задача – да свалим правилното задание и да изградим и следим след това, от името на инвеститора, проектът да бъде в бюджет и срок. Правим това вече повече от 30 години като водещ в бизнеса ни е съпругът ми Илия Събев, който е строителен инженер. Образованието му дава огромно предимство, защото проект може да се управлява само по икономическите принципи, но ние управляваме проекта от строителна гледна точка. И когато работим с финансиращите институции, ние гледаме от строителна гледна точка. Когато работим с адвокатите на нашите клиенти, отново гледаме от строителна гледна точка и гледаме договорите, така че те да бъдат адаптирани към последователното и правилно движение на обекта.
Проджект мениджърът е може би единствената професия в строителния процес, която не е задължителна. Задължително трябва да имаш архитект, строителен инженер и всички други специалисти; дори озеленяването вече е част от проекта. Единствено интериорният дизайн и управлението на проекти не са задължителни.
Какъв е пътят от идеята до Акт 17?
Тази графика показва много ясно, че най-важно, най-смислено, най-целесъобразно е знанията да се вложат на възможно най-ранен етап. Колкото по-рано се мисли върху проекта – още преди самото проектиране, още по време на изчистване на заданието, на фаза идея – е най-добре. Случва ни се клиенти да казват: Чакаме строително разрешение и ще ви се обадим. Но когато строителното разрешение вече е готово, не веднъж ни се е случвало да започваме наново всичко, да променяме проекти, защото самите клиенти виждат, че не са обмислени добре нещата. Идеята трябва да се хване във възможно най-ранен етап, за да може да бъде развита правилно и да бъде оптимизирана. А за да се случи това, трябва някой, който познава целия процес, познава всичко на пазара – технологии, материали, изпълнители. И това е фирмата за управление на проекти, която трябва да води проекта професионално от строителна гледна точка и да работи най-близо с инвеститора, да разбира неговите нужди, да разбира, че това е бизнес и че трябва да излезе сметката накрая.
Да се хване правилната идея е първата стъпка. От там – нататък минаваме към разписване на идеята, така че да бъде ясна на всички участници в процеса.
Идеалният вариант би бил още на този най-ранен етап да се търси и подходящия парцел, за да може идеята да бъде позиционирана на правилното място. Защото само размер на парцела не е достатъчно, има много други изисквания – като външни връзки с вода, ток, канализация и др., които са с различна важност за различните производства. Но често нашите клиенти имат вече парцели.
Финансирането също е в основата. Ние даваме бюджетът на възможно най-ранен етап, приблизителен и ориентировъчен, защото е много важно човек да си направи сметката и да започне да води преговори с банката или да търси друго финансиране, ако не е осигурено. От нашия богат опит и правенето на търгове имаме актуална информация за пазара към всеки един момент. Всеки проект е различен, няма еднакви обекти и проекти, както при хората – уж си приличаме, но не сме едни и същи. Затова и не може да има цена на квадратен метър. Но бюджет ориентировъчен винаги може да се каже.
Следва сформирането на екип за проектиране, който ние ръководим. Разбира се, съобразяваме се с инвеститора – ако той вече има доверени хора, с които е работил и иска да работи, ние можем да се впишем във всеки един екип. Почти на всеки проект работим с различни екипи проектанти. Срокът за проектиране е минимум 6 месеца, в най-добрия случай, макар проектантите да казват често 3-4 месеца, но това в моя опит не се е случило нито веднъж. В този етап от строителството трябва да се вложи много мисъл, трябва да се изчисти технологията. Ние сме се фокусирали в индустриалното строителство. Индустриално строителство означава, че ние помагаме на инвеститорите да строят за собствени нужди, ние не сме работили досега с някой, който ще прави складове, които да дава под наем или ще прави нещо с инвестиционна цел. Нашите клиенти строят за собствени нужди и трябва напълно да им е ясно всичко и да бъде оптимизирано. Това идва от инвеститорите, но с наша помощ. Той знае колко тира ще влизат на ден, дали ще влизат тирове, а ще излизат малки бусове и т.н. Всички тези подробности имат отношение и всичко това е в следствие на бизнес модела и темповете у на развитие; от там идват много отговори на нашите въпроси по заданието. Нашият опит показва, че в последните години индустрията удвоява темповете и има ръст между 20 и 30 процента всяка година. И това се отразява на складовете и производствените помещения.
След като сформираме екипа, работим много, задаваме хиляди въпроси, контролираме, ръчкаме ги, както се казва, стиковаме целия процес; съответно внасяме документите в общината за разрешение на строеж. Същевременно се придвижват всички детайли с външни връзки, надзор и всички други играчи на строителната площадка, които контролираме.
След като излезе разрешението за строеж, идва изборът на изпълнител. Ние правим специфична документация и търгове за избор на изпълнител. Имаме два варианта: таен и явен търг. Истината е, че в страната няма толкова голям избор на изпълнители, особено когато става въпрос за главен изпълнител. Повечето големи са позиционирани в София, а за някои големи изпълнители обекти от 2 – 3 хиляди квадратни метра не са интересни. Така се получава, че имаме обекти, за които и десет изпълнителя са готови да дадат оферти, а за други и двама не можеш да намериш.
След първа копка започваме контрола по време на строителството. Правим ежеседмични оперативки на обекта и излизат безброй много въпроси. Който инвеститор си мисли, че има архитект и строител и всичко е решено, не е така, ежеседмични въпроси. Дали защото проектите не се правят максимално детайлни, нещо непредвидено се случва или инвеститорът си сменя идеята… Но това са нормални неща. И ако няма проджект мениджър, това трябва да го прави собственикът, а това принципно не е негова работа.
Аз всеки път, когато спечелим български клиент, съм истински щастлива, защото това е стъпка напред в нашата икономика, в разбирането хората започват да си гледат основната работа, това, от което им идва основното възнаграждение, а не да се занимават с всичко. Ако си 30 години на пазара и продължаваш да правиш всичко, значи нещо не е наред в бизнеса.
Най-хубаво би било, ако всички участници работят на едно място, в BIM – всеки, без да пречи на другия, но да вижда какво прави другия и да се съобразява, целият процес да се извършва на едно място и сградата все едно да се рисува от всички участници, една обща картина да излезе накрая. Така ти се съобразяваш, виждаш в реално време дали нещо се застъпва, дали някой кабел пресича тръби – неща, които се случват често на хартия и дори в 2Д и 3Д. но когато работиш в BIM, получаваш дигитален близнак на сградата, който остава и след време да имаш цялата документация, която ти е необходима, ако трябва да преустройваш. Това обаче е бавен процес все още. има много проектанти, които работят в BIM, но не са толкова екипни – един работи, друг не. Но решат ли го на общинско и държавно ниво, много бързо всички ще се научат, но сега не е задължително. Илия още като чу, че има специалност BIM мениджмънт в строителството в УАСГ, веднага я записа и се дипломира.
След завършване на обекта има приемателни комисии, всичко, което се изисква по закон. Предаваме обекта и си стискаме ръцете. Даваме опция шест месеца след завършване на обекта да наминаваме. Това не е задължително, но ако сметнем, че е нужно, ако има въпроси и казуси, продължаваме да обръщаме внимание на обекта в експлоатацията му. Това е последната фаза на нашата работа – експлоатацията. След като обектът бъде въведен в експлоатация, трябва да се види как се държи обектът в реални условия и ако има забележки, да се отстранят.
Най-голям ангажимент е по време на строителството, когато е реалната част и има изключително много участници, които да бъдат стиковани и процесите да се проследяват за спазване на сроковете. Този етап отнема най-много време и работата не е творческа, а повече с контролни функции.
Най-интересната за нас част, най-предизвикателната и най-любопитната това е първата фаза, в която е творчеството, в която опознаваме процеса на производство и мислим как да го оптимизираме, как да направим така, че дейността и строителството да са в хармония, да могат да си помагат. Тази част наистина не е толкова видима, защото не се градят тухли, там мислиш. Но когато инвеститорът и проджект мениджъра са в синхрон, се получават много ефективни решения и процесът върви гладко.
Обръщам се към инвеститорите, за да им кажа, че точно тази част преди проектирането – да се помисли, да се изчисти, да се изговори поставя основите и е много важна. Защото това е основната грешка, която допускат инвеститорите. Те мислят така: Да вкараме проекта в общината и да започваме да работим. А най-евтино е да правиш промени на чертеж. Има една формула, която казва, че 1 лев спестен при проектиране, ще платиш 20 лева повече при строителството и 60 лева повече при експлоатацията.
Към настоящия момент имаме клиент, на който още не сме му завършили обекта, но започваме да работим с него и в Бургас. Имаме инвеститор в Перник, с който една година говорим, че започваме, но той заяви, че сега бизнесът не може да си го позволи. Имаме различни ситуации. Понякога е еднократно, понякога работим с един инвеститор години. Имаме инвеститори, с които работим повече от 25 години и продължават да ни търсят.
До клиентите достигаме с активно търсене и по препоръки. Рядко някой ни намира по интернет. Ние работим с изключително много изпълнители и тези, които виждат какво правим, ни препоръчват. Участваме в различни събития, организации. Най-вече ние сме проактивните, ние сме хората, които търсим контакти с инвеститорите, презентираме се.
Идеалният клиент за нас е човек, който се обръща към нас на етап обмисляне да инвестира в строителството, тоест предстои му да разширява и обмисля откъде да започне, който да се занимава. Който си има неговата работа и не търси вариант да се забавлява. Защото имаме и такива инвеститори, които им харесва, приятно им е да участват във всичко и се забавляват. Но такива клиенти бавят процеса.
В момента работим по един ритейл парк, който се строи и друг, който е на етап завършен проект и всеки момент ще започне да се строи. В преговори сме с няколко инвеститори също в ритейл индустриални паркове. Завършваме един склад за торове в Пловдив и започваме друг за производство на батерии. В Стара Загора ни предстои една печатница. Във Велико Търново имаме завършен шоурум и сервиз за трактори, складове база за тапети в София и др. работим по над 30 проекта, които са на различни етапи.
